Секреты коммунальных и эксплуатационных платежей в новостройках Москвы и Подмосковья. 

Купить – мало, надо еще и оформить.

Итак, свершилось! Все трудности и волнения позади, вы наконец-то решили пресловутый «квартирный» вопрос и стали обладателем заветных квадратных метров в новостройке. Но это только в телевизионных передачах под гром аплодисментов вручают ключи и говорят: «Поздравляем, теперь квартира Ваша!» в реальной жизни нужно пройти еще ряд процедур. Зачастую агентство недвижимости, услугами которого вы воспользовались, выбирая квартиру, поможет вам и при заселении и при оформлении прав на собственность.

Заселение и оформление прав на собственность.

Респектабельное риэлтерское агентство, поможет своим клиентам пройти регистрацию прав собственности без лишней головной боли. Порядок регистрации включает в себя такие действия, как:

• осмотр собственником помещения квартиры перед получением ключей, а также заключение договора на техническое обслуживание;
• оформление акта о выполнении договора, акта приемки квартиры правоприобретателем жилья, либо его представителем, уполномоченным нотариальной доверенностью;
• и, наконец, самый приятный момент – получение ключей.

Поскольку крупные и солидные риэлтерские компании имеют свои интернет-проекты, воспользуйтесь их услугами, чтобы сократить время на оформление документов. Так, на сайте агентства «Главмосстрой – недвижимость» вы найдете перечень необходимых документов, адреса организаций и реквизиты сотрудников, которые помогут вам осуществить процедуру регистрации прав собственности.

Способы управления многоквартирным домом.

Один из ключевых вопросов, возникающий у новоявленных собственников касается

• управления многоквартирным домом. Напомним, что существует три способа:
• непосредственное управление собственниками;
• товарищество собственников жилья (ТСЖ) или иной жилищный потребительский кооператив;
• управляющая компания.

Важно знать, что выбор той или иной формы управления – не «окончательный» приговор, согласно статье 161 Жилищного кодекса РФ собственники могут как выбирать, так и изменить способ управления. Однако тем же Жилищным кодексом оговаривается такой нюанс: компания, назначенной по результатам конкурса, должна иметь возможность «зарекомендовать» себя в течение года. Рассмотрим эти способы более подробно.

При непосредственном управлении собственники лично заключает договоры с организациями (газ, свет, вода, и т.п.). Либо предоставляют это право уполномоченному лицу, причем лицо занимается этим абсолютно бесплатно. Общие траты делятся на всех, вопросы решаются сообща, ремонт делается за свой счет. Естественно, что такой вариант управления подойдет владельцам домов с небольшим количеством квартир и при условии, что жильцы между собой ладят.

Что такое ТСЖ? Правление выбирается из числа собственников, через него и ведется распоряжение деньгами. Договоры для ТСЖ существуют в рамках тарифов, установленных органами власти. Содержание и ремонт имущества ТСЖ может перепоручить другой организации (по договору), а на себя взять функции контроля обязательств. Как вариант: ТСЖ само заключает трудовые договоры с дворниками, уборщицами и слесарями. Ключевые вопросы решаются на общих собраниях.

И, наконец, управляющая компания. То, что мы привыкли называть ЖЭУ. Собственники заключают договор с частной или управляющей компанией. Та осуществляет все предусмотренные жилищно-коммунальные услуги. Компания сама заключает договора с организациями. Тарифы установлены органами власти.

«Пальма первенства» в новостройках Москвы принадлежит ТСЖ.

Как разобраться в многообразии управляющих компаний?

Москва — это огромный мегаполис, чрезвычайно трудно сориентироваться в информационном потоке. Так, чтобы купить квартиру, целесообразно обратиться к услугам агентства недвижимости, которое работает на рынке не один год. А для того, чтобы разобраться в управляющих компаниях, Правительство Москвы создало Единый реестр управления (ЕРУ). Реестр предоставляет прямой доступ к информации об управляющих организациях и их деятельности. Управляющая организация решает сама: предоставлять ли ей сведения в единый реестр. Но присутствие компании в этом списке является доказательством открытости информации и дает некую уверенность в ее добросовестности. В ЕРУ наряду с названием организации, ее реквизитами и контактными данными содержится информация о руководителе, количестве домов в обслуживании, сроке работы, даты регистрации в ЕРУ и др. Квартира в собственности – пора платить по счетам.

Как уже говорилось ранее, параллельно с документами на получение жилья, новоиспеченные собственники квартир в московских новостройках оформляют договор с управляющей компанией. Далее владельцы регулярно переводят на ее счет установленную плату. Многим интересно, из чего складывается окончательная сумма. Выясним это, начав с азов.

За что мы платим?

Что входит в расходы на жилье?

• оплата коммунальных услуг;
• оплата эксплуатационных услуг.

Коммунальные услуги - это плата за воду, тепло, газ и т.д.; эксплуатационных услуги (или техническое обслуживание) – это вывоз мусора, уборка подъездов и придомовой территории, текущий ремонт. По установленным еще 1 января 2008 года городским тарифам жилец в месяц платит за содержание и ремонт дома с лифтом и мусоропроводом семь рублей за квадрат. Это при условии, что он занимает не более положенных ему по санитарным нормам двадцати пяти квадратов. Если счастливчик является владельцем большей площади, плата возрастает. Важно знать, что вне зависимости от того, кто управляет вашим домом: ДЕЗ или частная управляющая компания, сумма платежа не может превышать 19,6 рублей за каждый квадратный метра. Стоит отметить, что к этой сумме может приплюсоваться оплата дополнительных услуг. К их числу относят, например, содержание охраны. Причем диапазон охранных услуг очень широк: это может быть и консьержка в общем холле, и команда профессиональных охранников. Соответственно и техническое оснащение может быть представлено обычным домофоном, домофоном по системе «Домофон – охрана – квартира», а также сложными системами видеонаблюдения и тому подобным. Устойчивая тенденция: чем дороже и «навороченнее» квартира в новостройке, тем более «круглую» сумму придется выложить ее владельцу за эксплуатационные платежи. Поэтому если вы решили купить квартиру класса люкс, будьте готовы к дальнейшим расходом. Как говорится, за все хорошее надо платить.

Элитные новостройки – что почем?

Так, содержание квартиры в элитной новостройке может составлять порядка 10 долларов за квадрат. Но и уровень жизни здесь совсем другой. Жилые комплексы «Миллион алых роз», «Каменный цветок», «Долина грез» и тому подобные - это оборудованные в соответствии с требованиями безопасности и стандартами качества детские площадки, огороженная и охраняемая территория, паркинги и подземные автомобили, предприятия по обслуживанию, развлечению, фитнес-клубы, магазины, даже бассейны и мини-зоопарки! (данные получены с сайта gmsn.ru – ведущего Московского агентства недвижимости «Главмосстрой – недвижимость»).

Все эти блага элитных новостроек обходятся в сумму от пятисот- шестисот долларов в месяц, естественно, чем более развита инфраструктура, тем выше «цена вопроса». Впрочем, бывает, что дополнительная инфраструктура задумана как самоокупающаяся. То есть «люди с улицы» пользуются ей «за деньги», а вот затраты с жильцов за ее содержание снимаются.

Хотя и здесь есть свои «подводные камни». Например, если тот же  фитнес-центр не приносит доход, а то и совсем не окупается, управляющая компания потихоньку может перераспределить расходы на его содержание среди обитателей элитного комплекса. Естественно, такое «новшество» не вызывает приятных эмоций у жильцов, поэтому официально их стараются «прикрыть», например, повышением платы за ту же охрану территории. Если вы хотите разъяснить ситуацию и проконтролировать расходы, то попросите детализацию счета. Тем более что управляющая компания обязана периодически демонстрировать клиентам, из чего складывается стоимость тех или иных услуг. Расходы на содержание квартиры в новостройке бизнес-класса.

В Москве хозяева квартиры в новостройке бизнес-класса «проплачивают» 3-4 доллара за квадрат. Сумма распределяется следующим образом: треть - на коммунальные услуги, треть - за обслуживание инженерной инфраструктуры, до 8% - на управление ЖК; около; кроме того - затраты на уборку территории, благоустройство, охрану и т.п.