Новости строительства

Опыт Уфы и Челябинска.

14.06.2011 г.

Схемы будущего
Президент Ассоциации предприятий строительной отрасли Бурлаков Владимир Олегович:
- Сегодня мы собрались для того, чтобы обсудить актуальные вопросы. Специалисты из Уфы поделятся опытом жилищно-строительных кооперативов.
Председатель правления ЖСК г.Уфы Деденко Сергей Николаевич:
- Первое, что мы пытались сделать - это стандартная «папка кредитования». Какой печальный опыт мы получили от прямого кредитования с банками? Во-первых, подготовка многих проектов к строительству длится более года и плюс еще само строительство объекта. Баланс предприятия находится не всегда в том состоянии, как надо для банков. Для банков - риск при кредитовании и частных лиц, и предприятия. И малый, и средний бизнес кредитуется и вопросы всегда возникают. Но банками накоплен опыт. Есть ряд вопросов, которые следует рассматривать более подробно - по кредитованию малого и среднего бизнеса. Но сегодня наша встреча посвящена теме жилищно-строительным кооперативам.
Как уже говорилось, после вступления новых законов в силу в 2005 году, для застройщиков возникли определенные проблемы с привлечением денежных средств. Мы рассматриваем схемы работы застройщиков на рынке недвижимости. Существуют следующие факторы регулирующих привлечение денежных средств населения:
- закон о долевом участии в строительстве;
- закон о жилищно-строительных кооперативах - ЖСК;
- Жилищный кодекс РФ.
Я начну с закона о долевом участии. Как уже отмечалось, что закон о долевом участии работает только тогда, когда собран полный пакет документов, включая разрешение на строительство. Не у всех застройщиков имеется возможность оформить весь пакет документов для получения ипотеки в банке. Что касается закона о жилищно-строительных кооперативах, то там указано, что только 20 процентов от собранных средств возможно направлять на строительство нового жилья. В законе сказано также, что человек два года может состоять в кооперативе и только потом получает право на приобретение какой-либо квартиры. Причем не обязательно этого застройщика, а любой квартиры в этом городе. В чем преимущество этой схемы - ЖСК? Я хотел бы сказать несколько слов о ситуации в государстве... Мы провозгласили приоритетные программы - «Жилье». «Относительно уменьшения ставок на кредиты. Т.е. сегодня мы даем ипотечные кредиты», - провозгласил Медведев. - «Ставки будут понижаться и люди приобретут жилье». Что же мы получили на выходе. Уфа в этом плане - показательный город. Ипотечная столица России. Средняя цена - 55-56 тысяч рублей за квадратный метр. Что делается с процентами на ипотечные кредиты? Ставки не снижаются, а снова начали расти. Получается - программа не работает? Правительство сейчас говорит, что надо делать упор на малоэтажное строительство.
Что хочется еще сказать. По данным журнала «Эксперт» эта массовая внедряемая нами модель, так называемая - «американская», - она очень дорогая. Но все равно это продукт и мы работаем в условиях рынка. В 19-ти странах мира был ипотечный бум, а в 11-ти из них следовал обвал. Япония, Малайзия... Ситуация выровнялась, но дальнейшей перспективы уже нет. Другая сторона... В Канаде - корпоративное движение, в США - ссудо-сберегающие кассы, в Швеции - национально-жилищные кооперативы, в Германии - строительно-сберегательные кассы, во Франции - сберегательные кассы, в Великобритании и Австралии - строительные общества. Если взять Германию, то за 14 лет они полностью решили жилищную проблему. Только в Лейпциге стоит 70000 пустующих квартир по 500 евро за квадратный метр. Почему так происходит? Деньги вкладываются либо в строительство жилья, либо в построенный обект. Так сносятся ветхие дома. Начинается высвобождение площадки. Деньги собираются и на эти деньги начинает строительство. Таким образом застройщику не нужно привлекать дорогие деньги. Не надо выполнять проектно-изыскательские работы, на первоначальном этапе - разрешительные документы другие. Мы знаем, что на первоначальном этапе проходит год-полтора... Таким образом, происходит удешевление проекта на 20-25 процентов. При этом при цене 55 тысяч рублей за метр, уфимцы могут приобретать квартиры, выплачивая ежемесячно три-восемь тысяч рублей. членами кооператива являются и государственные органы. Кооператив перечисляет деньги в бюджет Российской Федерации. Можно смело сказать, что наши цены - самые низкие в Уфе.
Тут много моментов можно рассматривать. Есть такой момент - то, что застройщик работает с одним кооперативом, с юридическим лицом, т.е. вопросы, касающиеся сроков строительства, своевременной сдачи дома перекладываются на плечи кооператива. Если задержали строительство, то начинаются проблемы у самого застройщика. Есть страхование застройщика. Есть договор, согласно которого каждый выполняет свои функции. На первом этапе изначально жилье получается уже дешевле. Относительно самого строительства - дешевле, т.к. отсутствуют привлеченные средства. Многие застройщики могут сказать: «У нас начиналось с чего?». Да, мы можем построить дом без привлечения допсредств. Поднять его и потом продавать квартиры. Но комплексно целый квартал вместе с учетом сноса домов построить без дополнительных привлечений денег невозможно. Если посчитать, то сегодня при цене 40 тысяч на стадии 2-3-го этажа возможно продать, но по 60 тысяч через год - никто не купит. А ведь именно такая цена и будет с учетом процента, который вы заплатите в банк. Это уже проходили не один раз. Ведь можно было продать по 40 тысяч год назад, эти же самые деньги взять деньги и заплатить проценты и отрабатывать эти деньги. Надо же не просто построить дом, но и продать его. Спрос немного падает уже. Поэтому у каждого есть свои «скелеты в шкафу» - недостроенные объекты. Мы хотим, чтобы таких объектов не было. У нас статистические данные по застроечным объектам Уфы, анализ работы застройщиков, рекомендации по привлечению средств. Когда начинать строить, когда продавать, т.е. - это рынок. На схеме четко видно. Банки кредитуют членов кооператива и груз оплаты процентов ложится на плечи физических лиц. Для застройщиков что надо - денежные средства, вы их получаете их 100 процентов. А проценты кто платит? Физическое лицо! При отсутствии начальных средств - отличное решение. Я пока остановлюсь, чтобы вписаться в регламент выступления.

Зинуров Рустам Эмильевич, начальник строительного управления, г.Уфа
- Большинство проблем уже озвучено и возможно, я в ряде вопросов повторюсь. Основные задачи в строительстве на любом этапе является бесперебойное финансирование со стороны инвестора. Либо собственные финансовые средства, либо заемные. Если рассматривать на сегодняшний день «Что есть ипотека?» Ипотека - это залог недвижимости, т.е. это вторичное жилье и к первичному жилью отношения особо не имеет. Кроме этого ипотека регламентирована различными законными актами, которые влияют на работу и застройщиков и покупателей. Причем влияет и экономический кризис на мировых финансовых рынках. В этих условиях нужен стабильный источник финансирования для застройщиков, который может проявляться через механизм жилищно-строительных кооперативов. Интерес банка в выдаче ипотечных кредитов очевиден - дополнительная долгосрочная клиентская база. В части снижения рисков - поручительство самого кооператива, где каждый конкретный кредит физического, который в силу каких-либо обстоятельств не может платить человек не может платить по кредиту, он растворяется в общей массе конкретного объекта. Как правило, невозврат крупных кредитов могут составлять 3-4 процента, т.к. люди относятся к ипотечным кредитам более серьезно, чем к небольшим кредитам. У банков есть различные рычаги для своевременной оплаты кредитов. Банк, как кредитная организация готов предоставить механизм переноса процентной нагрузки на плечи конечного потребителя, как это и должно быть, но и предлагает для организаций - строительных предприятий все стандартные операции. В отличие от нашего банка, с которым мы работаем, у нас нет стандартизованных операций, не позволяющих выйти за рамки кредитования. Кроме этого кооперативы могут работать с любым банком. Кроме этого, если здесь есть представители рефинансирующих организаций, мы не привязываемся к рамкам одних стандартов финансирования. Мы готовы рассматривать предложения рефинансирующих организаций, которые работают на территории данного региона. Мы готовы рефинансировать кредиты по стандартам рефинансирующих организаций. У нас есть большой опыт работы с рефинансирующими организациями.
Бурлаков:
- Давайте выслушаем всех гостей из Башкирии и потом зададим вопросы. Очень многое неясно.
Слово предоставляется директору ООО «БизнесМонолитСтрой».
- Добрый день! Здесь уже было много сказано о преимуществе работы с кооперативами. Мы работаем с кооперативами более двух лет. Кооператив выгоден тогда, когда застройщик выходит на комплексное освоение площадки. Коллеги немного не уточнили. Когда застройщик когда он строит один-два дома своими силами, может вытянуть собственными силами, он также может привлечь и банковский ресурс. Но когда заходишь на комплексное освоение площадки, то собственных ресурсов не хватает. Все прекрасно понимают, что сроки оформления документация более года. И застройщики приступают к строительству без полного пакета документов. Поэтому обращаться в банковские структуры безрезультатно. Банк не будет кредитовать застройщика, у которого документация не оформлена полностью в порядке, установленном законодательством. Здесь приходит на помощь кооператив, потому что кооператив финансирует застройщика на этапах проектирования и заканчивается финансирование при сдаче данного объекта. Когда заходишь на комплексное освоение, можно осваивать площадку поочередно. Используя собственный ресурс можно создать один дом, а на другие дома привлекать кооператив. Денежные средства можно запускать в оборот, в дальнейшее развитие. Привлекая деньги дольщиков, полностью ответственность работы с дольщиками берет на себя кооператив. Когда мы напрямую начинали работать с физическими лицами - дольщиками, то общение с дольщиками занимало много времени. Удобная схема финансирования с кооперативом - кооператив может профинансировать сразу определенную сумму денег, используя банковскую схему, потому что банк с кооперативом будет работать более охотно, чем с застройщиком. Застройщики всегда желают получить определенную денежную массу и причем получить ее сейчас, не теряя на остатке рефинансирования и на остатке кредитования. И как бы оптимизируя свои затраты, у нас получается вынужденным закладывание в банке своего имущества, оборудования. Предприятие развивается менее интенсивно. Сейчас мы получаем возможность развивать свой бизнес дальше. Компания начнет осваивать новые площадки. Тем более сейчас по Закону разрешается выкупать площадки с торгов, куда можно запускать свои собственные ресурсы, а не брать кредиты в банках. Кроме того, что надо построить жилье, надо возвращать еще кредит банку - сумму и проценты по кредиту. Происходят кассовые разрывы, когда не продается жилье или стагнация рынка, как было в прошлом году. Работая с ЖСК нам стало легче, многие проблемы решились.
Вопросы:
Садовников:
- Покупатели квартир приходят с вопросами самыми различными. Они готовы заключать договора, но насмотрелись в средствах массовой информации различных нехороших новостей... Вроде как бы есть типовые договора, а все остальное является незаконным. Сразу люди спрашивают: «А как с регистрацией Договора, а как с тем-то и с тем...» Вопрос звучит так: если Вы сталкивались с такой проблемой, то как ее решали.
Деденко: - Хороший вопрос. Дело в том, что когда мы начинали работать в свете нового закона 2005 года, был пробел в законодательстве. 26 июля 2006 года у нас были изменения в закон 214, где прямо предусматривалось, что помимо привлечения средств населения, возможно привлечение средств жилищно-строительными кооперативами. И также указано, что действие Закона не распространяется на отношения, связанные инвестиционной деятельностью. Т.е. кооператив заключает договор инвестирования, он стопроцентный инвестор. У нас даже нет договоров. Кооператив не основан на договорах. Причем никто не отказался так работать. Что такое кооператив? Кооператив - это объединение граждан, которые строят этот дом. Эти люди, которые собрались в кооператив, они полностью ведут работы по этому дому. Только с их решения общего собрания возможны принятия каких-то вопросов. Т.е. они сами себя обманывать не будут. Сто человек, они строят этот дом, они принимают сами решения. Они отдают деньги сами себе, а не отдают в какое-либо ООО, которое завтра может обанкротиться. Хорошо, а если банкротство, то тоже вариант - третья очередь. У нас приходили члены Верховного суда республики и говорили: «Мы деньги отдали, а застройщик - банкрот. И мы не можем получить деньги». А деньги - бюджетные. Денег нет потому что третья очередь. Там закон не гарантирует, а кооператив гарантирует полностью. Почему? Потому что он стопроцентный инвестор. Все деньги вложены. У нас был такой случай. Вложили 50 миллионов. В связи со сменой изменений в кодекс произошло банкротство. Также произошла смена руководства с изменением в Уставе. Пришлось решать при помощи кооператива. Мы отдали застройщику сорок миллионов. Он проводит экспертизу - 40 миллионов вложено, т.е. деньги людей, пропали, они не вложены. Мы завтра заберем эту площадку, она будет дороже. Деньги наши вложены, мы контролируем. И задача кооператива - контролировать деньги банка, чтобы застройщик направлял деньги с правильным назначением. А застройщик обязан не распылять деньги между объектами, а направлять именно на тот объект. В кооперативе - вы спокойны за свои деньги. Один договор - мы все вместе. Если правильно до людей довести... Мы в Челябинске тоже строили. Я почему про арбитражный суд говорил - они тоже видят преимущество в кооперативе. Ни один банк застройщику на начальной стадии не будет давать кредит. Кооператив кредитует потому, что видны реальные гарантии.
Садовников: - Второй подвопрос. К примеру дом - сто квартир. Если половина дома не продается?..
- У нас - самые дешевые цены в Уфе. Потому что застройщику не надо привлекать свои деньги - мы инвестируем застройщика. Получается на экономии процентов - дешевле. У нас на стадии второго этажа дома продаются полностью. Другой вопрос - застройщику не нужно столько денег по месту выполнения, т.е. он не нуждается в такой сумме денег. У нас нет ни одного непроданного дома. Если в Челябинске понизить цены на 15-20 процентов - все пойдут туда. Это доказано на практике. У нас, в Уфе цены выше.
Садовников: - Т.е. вы с такой ситуацией не сталкивались?
- Она невозможна у нас. Сейчас объясню. У нас есть дом, человек приходит. Я ему говорю: «Три тысячи платишь и живешь в своей квартире». Снимать квартиру - 10 тысяч, а он платит три. Кто откажется. Таких цен просто нет. Если он хочет вторичное жилье, не вопрос - давай. Если хочешь переехать из однокомнатной в двухкомнатную - пожалуйста. Причем, квартиру - как взнос оформить - тоже пожалуйста. Он переезжает сразу в новую квартиру, кто откажется так? Другие застройщики такие условия не могут предложить. Он хочет квартиру, а денег к примеру нет. Ну если нет трех тысяч, то ясно. Но в банк если пойдет на ипотеку - 26000 в месяц, такой бюджет не потянет никакой. Вот и нет непроданных квартир. Мы найдем для каждого. Если есть 10%, то мы говорим - достаточно, хорошо. Остальное в течение 15 лет рассчитаешься. И многие рассчитываются в течение двух-трех лет. Пример: квартира в 2002 году стоила 170 тысяч рублей, сейчас стоит два миллиона рублей. Существует схема для любого человека. Если у него есть немного денег, мы найдем для него вариант. Вопрос продажи квартир не стоит...
Садовников:
- После сдачи дома поднимается вопрос по обслуживанию дома: лестничные клетки, чердаки и т.д. Кто-то должен проводить эксплуатацию: Управляющая компания, ТСЖ... Как у вас происходит этот момент.
- Кооператив может создать ТСЖ, жильцы ведь уже объединены. Не обязательно ТСЖ. Система уже создана и совсем необязательно что-то создавать. Механизм отлажен. Просто документы вносим изменения и все. Мы сами регистрируем на себя дом. Это мы берем полностью на себя.
Воробьев:
- Понятно, что ваш кооператив на сегодняшнем этапе развития достаточно устойчив и многое может - найти нужную схему для будущих жильцов. Мне не понятно изначально - почему банку проще работать с кооперативом, нежели с физическим лицом или с застройщиком. Как-то этот момент не могу понять. Да, мне, как застройщику сложно получать кредит. Мы создаем товарищество собственников жилья, и не одно, а целую череду. Это объединение примерно похожее на кооператив...
Представитель банка:
- Дело в том, что банк расширяет свою продуктовую линейку за счет инвестирования в членов кооператива. Помимо этого мы получаем кроме обслуживания физических лиц, обслуживание предприятия, в т.ч. и ЖСК, застройщика, в дальнейшем может быть и генподрядчика. Гарантия возврата - максимальная...
Воробьев:
- Ничего не понял. У застройщика нет залога, как правило. Либо есть - основные средства, закладываемые в банк, или это строящееся жилье. А что у кооператива?
- У кооператива есть право требования. Мы рассматриваем целевое использование денежных средств. Они не распыляются, а используются на конкретный объект.
Воробьев:
- Вопрос остается: Какой залог?
- Это и есть залог. «Право требования». На этапе строительства после того, как дом будет зарегистрирован, появляется реальный залог - объект недвижимости.
Воробьев:
- Потом-то понятно. Но если залогом является «право требования», тогда непонятно - для чего кооператив.
Дeденко:
- Сейчас объясню. Есть у человека 20%, остается 80% - их дал банк. У него есть пай в кооперативе. Если он не выплатит, кооператив этот пай вернет в банк. Что такое пай? У нас на начальном строительстве в Уфе метр стоит 35000 рублей, а 55000 - готовый дом. Если он перестает платить, то я возвращаю в банк 80%, выданные ему и 20% - это погашение процентов, а оставшиеся деньги отдаю «физику». Т.е. банк у нас застрахован на 100% в том плане, что я верну ему кредит потому, что - 80% - деньги банка и 20% - деньги «физика». Я ему отдам эти деньги. И банк может сказать, что деньги мне не нужны, заберу лучше пай этого физика. Пай, который стоил тогда 35000, а дом уже готовый и он стоит уже 55000 и банк кроме возврата кредита и процентов еще и заработает на этом пае «физика». У нас не единственный банк, мы работаем с несколькими банками. Можно создать и филиал банков - это не проблема.
Воробьев:
- Не вопрос по банку. Я не могу понять сути...
- Вы - банкир, Вы дали 80%, я Вам говорю: «Если физическое лицо Вам не будет платить, я Вам верну деньги».
Воробьев:
- Вот он и вопрос - откуда у Вас этот ресурс?
- У нас деньги - на строительство дома. Дом стоит 130-140 миллионов рублей. Ежемесячные поступления получаются - 15-20 миллионов в месяц. Платежи Иванова составляют 3-10 тысяч рублей, у меня в месяц идет 16 миллионов, я за Иванова спокойно закрою эти 5-10 тысяч.
Воробьев:
- Откуда эта разница взялась? Иванов не заплатил, а Вы смогли за него...
- Секунду, я Иванова исключаю из членов кооператива, принимаю другого «физика» и все... Вот если Вы - «физик», не заплатили, я вам возвращаю денежные средства, другого человека приму по той же самой цене.
- Сейчас я Вам объясню, как застройщик. Допустим, к Вам приходит «физик», который принес деньги. Вы с ним заключили договор целевого строительства, который у Вас зарегистрирован по законодательству в Регистрационной палате. Если «физик» у Вас купил жилье, то он взял кредит в банке. Он должен вернуть этот кредит, но у него нет финансовой возможности вернуть данный кредит. Что он может сделать? Банк у него заберет тот залог, который находился у него. Правильно? Так оно и есть. Кредит не выплачен, деньги не вернулись. Банку надо вернуть деньги, а платежи не идут по кредитному договору.
Воробьев:
- Это вообще не мой вопрос.
- Раз Вы задали, я и объясняю. Тут кооператив каким образом может поступить? Он может этот пай перепродать, а Вы этот договор уже не перепродадите. Максимум Вы можете перепродать тому банку, который выдал этот кредит.
Воробьев:
- Мне его вообще незачем перепродавать, т.к. я деньги уже получил за квартиру и отношения между банком и заемщиком меня не интересуют. Я задаю простой вопрос: почему банк с удовольствием легко кредитует кооператив и не кредитует застройщика? В чем преимущество кооператива? Конкретный кооператив - сегодня мощная финансовая структура. Может быть, существует какая-то недвижимость, какой-то залог. Вот мы с Вами завтра зарегистрировали кооператив. Вот я как застройщик пришел к Вам и говорю, что у меня есть микрорайон в новом поле, давай там на будущий год там начнем строить. За три года закончили проект - 5 миллиардов рублей.
- Тут происходит как. Банк кредитует физическое лицо, а не кооператив.
Воробьев:
- Не понятно, зачем кооператив, если физическое лицо приходит в банк за ипотечным кредитом. Вы поручаетесь за него? И чем поручаетесь?
Деденко:
- Конечно мы поручаемся. Деньги физика - у меня. Мы не коммерческая организация, у нас не может быть убытка. Один кооператив - один дом. У нас сейчас девять домов идет - девять кооперативов создано. Вот я взял 50 миллионов, вот они вложены в строительство. Если у застройщика где-то на стороне какие-то проблемы, если он банкрот, то банк деньги не вернет. А так - незавершенное строительство принадлежит кооперативу. Банк видит, что деньги, которые он дал - они вложились. И кооператив говорит - «незавершенка» твоя. А так застройщик получил деньги, куда они у него пошли - неизвестно. На какие объекты или еще куда... Может, он налоги заплатил. А кооператив - некоммерческая организация, созданная именно для строительства конкретного дома. Поэтому у него нет финансового пика. Кооператив не может быть банкротом, у него не может быть убытка. Он не может быть кому-то должен.
Габбасов:
- Можете сказать о своей рентабельности. Тут дело в ментальности уже, наверное. Если покупатель получает жилье дешевле на 15%, банк - какой-то минимум...
- У Вас конечный продукт покупает человек по ипотечному договору, он все равно платит банковский процент. Здесь же банковский процент перекладывается на начальную стадию строительства. Он все равно его платит, но его не платит застройщик. Значит, на ставку рефинансирования Вы получаете какую-то ставку, или, грубо говоря, застройщик строит со своей рентабельностью, но на нее не налагаются финансовые обязательства по кредиту.
Застройщик:
- Мы цену с кооперативом все равно согласовываем. И стоимость квадратного метра диктует сам застройщик. Потому что у него есть свои накладные расходы, которые он должен компенсировать. И есть та прибыль, на которую он рассчитывает. Стоимость квадратного метра диктуется заказчиком и застройщиком. Мне проще продать сейчас весь дом на 15 % дешевле, получить эти деньги сейчас и «переварить» эти деньги сейчас, вложить их в другое место, и получить там тоже прибыль. Я за счет оборота денег работаю, быстрее зарабатываю, чем я буду продавать жилье на 15-20% дороже и ждать когда ко мне придет «физик» и скажет «Дай мне эту квартиру по этой стоимости».
Габбасов:
- Но ведь он кредит все равно будет платить.
Деденко:
- Кредит есть... У нас люди стоят в очереди, говорят: «Кто последний»... Чуть дешевле у Вас жилье, все - к Вам. Расходы на рекламу - меньше. Чтобы вести рекламную кампанию в таких крупных городах - Уфа, Челябинск, требуется много затрат. Полмиллиона долларов у Вас уйдет на кампанию. Если строить серьезный дом - 20-25 тысяч жилья, то полмиллиона долларов точно уйдет. Если сделать чуть дешевле и у Вас в разы увеличится спрос, все пойдут к Вам - слух моментально распространяется. Что Уфа, что Челябинск - сразу все будут знать. У Вас будут покупать, не у них!
Габбасов:
- У нас нет проблем со сбытом.
- Понятно. Вы продадите еще несуществующий дом. Деньги получите в оборот. У Вас нет проблем со сбытом готового жилья.
Габбасов:
- У нас нет проблем ни с каким сбытом. Сегодня мы продаем жилье по 43000 рублей.
Застройщик (Уфа): - Мы продаем дом максимум по 55000, а дома нет.
Габбасов: - Вопрос спроса. Цена определяется спросом. Если меня контролируют члены кооператива, то мне эта опека не нужна абсолютно. Поймите. Если у меня отрегулированы все схемы финансирования, если у меня есть определенный задел жилья, которое я всегда могу продать и достроить данный дом, мне незачем кооператив...
- Застройщик таким путем просто «замораживает» деньги. Те квадратные метры, которые можно продать потом, в случае кризисном. Но опять же повторюсь - это «замороженные» деньги. Вы также можете пойти в банк и заложить эти деньги. А деньги должны работать...
Габбасов: - Вы не можете меня убедить в том, чтобы я продавал жилье на 15-20 процентов дешевле, чем по городу, и в целом за счет ЖСК иметь прибыль.
- Сколько Вы сдаете жилья?
Габбасов: - 23 тысячи квадратных метров.
- Можно же посчитать - сколько Вы теряете на «замораживании».
- Габбасов: - Мы продаем по одной цене - что в начале строительства, что потом. Не совсем, но все же разница есть.
- У нас тоже есть разница - 35 и 65 тысяч за метр. Эта огромная «вилка». Возникает некая структура, которая берет на себя некоторые обязанности, ответственность. На пустом месте денег не бывает. Она говорит, что если нужны деньги на первом этапе, то я их Вам дам. А Вы говорите, что они не нужны на первом этапе.
Габбасов: - Если мне нужны деньги, то я поставлю стоимость по 41000 и сделаю миллионы за несколько дней.
Деденко: - Получается, Вам ничего не нужно. Работа кооператива и в рекламе... Вот мы с Вами обсудили цену - 42000 рублей, столько Вы и получите в соответствии с тем графиком, который существует, кооператив не лезет в Вашу кухню. Что касается контроля - это то, чтобы деньги шли в соответствии с целевым назначением - на этот объект и не отвлекались. Конечно, можно взять так пять миллионов на сторону и кинуть их, а они не вернулись - вот чтобы такого не было мы контролируем. Вот в каком плане контроль. Мы - партнеры. Случаются разные ситуации. К примеру, растут цены. Договор заключен на одну стоимость, а цены растут. По договору - все нормально, но надо вызвать каждого дольщика и переписать с ним цену. А он не согласен, тогда как быть? И он не приехал и начинает претензии предъявлять. Но тут уже проблемы кооператива - относительно цен. У меня нет договорных отношений. Я подписал договор и сразу 500 человек, к примеру из одного дома, платят по новой цене. И застройщик доволен. А так - Вы каждого будете выдергивать, а если еще он и не явится. Много нюансов. «Долевка» не позволяет продать договор, кооператив - позволяет. Можно продать пай, получить разницу. Мечта любого застройщика - получить деньги никуда не ходя. Он получает эти деньги, т.к. все проблемы - наши. Регулярно застройщик получает на свой расчетный счет 3-4 миллиона рублей и строит ни о чем не думая. Ни о росте цен, ни о продаже квартир, ни о рекламной кампании. Надеемся, что каждый из Вас найдет что-то новое. Хорошо, если чистая площадка, а если - снос? Кооператив что может сделать? У нас есть несколько площадок, деньги которые мы привлекаем на снос мы отдаем другому застройщику, выкупая жилье - переселяем. Зачем ходить на рынок, платить риэлтору.
Габбасов: - Мы на свое же жилье их и переселим. Мы так делаем. Другого варианта пока нет...
Бурлаков: - Вопросы еще есть? Люди приехали делиться опытом. Есть хороший опыт и грех им не воспользоваться. Мы сейчас 20 площадок нашли для работы этого кооператива. И в этом году начинаем. Относительно других - я думаю, не откажутся.
Диденко: - Мы пытались наладить отношения с Москвой, но пока не получилось. Что относительно этих схем - это схемы будущего. Во всем мире такое применяется. Мы чуть отстаем, но все же движемся. Там, за рубежом эти схемы отработаны годами, десятилетиями. Деньги люди направляют и начинается оборот. Проблема сегодня ясна - аккумулирование денег у населения. Мы представляем Ваши интересы перед населением. Мы берем на себя все функции, а застройщик - пусть занимается только своим делом - строит. Раньше, в Советском Союзе существовала система кооперативного строительства. Решили многие проблемы.
- Очень похоже на пирамиду... Не в плохом смысле. Единожды сюда вступив, все больше и больше разрастается.
Диденко: - Нет, один кооператив - один дом. Причем тут пирамида?..
Садовников: - Как происходит строительство дома?
Диденко: - У застройщика есть план ежемесячный, ежеквартальный. Он прекрасно знает сколько ему надо денег. Мы даем эти денежные средства. По окончании работ - принимаем акт выполненных работ. Мы видим как строится дом. На сайте в Интернете размещаем всю информацию, фото строек, в он-лайне можно наблюдать строительство объектов. Человек, где бы ни находился, может наблюдать за строительством. У нас много иногородних покупателей.
Габбасов: - В чем Ваш интерес получается? Застройщику - хорошо, дольщику - хорошо, банку - хорошо.
Диденко: - У нас есть членский взнос в кооператив в размере 3,5% от стоимости пая. Этого нам достаточно.
Бурлаков: - Мы хотим представить еще одного застройщика из Уфы, Кабанца.
Кабанец: - Уже много говорилось про схемы взаимодействия застройщика-покупателя. Мы, естественно, имеем все лицензии на проектно-строительные работы. Относительно экономии - кооператив способствует обороту денег... Когда мы начинали строительство, то поняли, что следует обратить прежде всего на монолитное строительство. Оно помогает максимально оптимизировать затраты. То, чего сегодня не сделает КПД. На мой взгляд - это и есть реальные подходы к оптимизации расходов. С помощью кооператива мы получили возможность использовать дополнительные оборотные средства. Это очень важно.
Диденко: - Можно целую конференцию посвятить строительству монолитному. Высотное строительство все более набирает силу и в Москве и в крупных городах. Технологические возможности сегодня много позволяют. Зачем мы здесь собрались? У каждого свой кусочек пирога, и каждый зарабатывает по-своему. А может, стоит обсудить и посмотреть по-новому. Разработаны схемы взаимовыгодного. Много плюсов: больше жилья можно будет построить. Надо быть готовыми к завтрашним изменениям. Каждый найдет для себя взаимовыгоду.
Бурлаков: - Я повторюсь. Мы нашли площадки, на которых будем работать. Плюсы налицо, каждый делает для себя выводы. 2008 год
ААИ "Бизнес Урала", архивы



Предыдущая новость
14.06.11 Новые подробности расчетов.

Следующая новость
14.06.11 15 июня. В 9 часов начнется заседание комитета по строительной политике (Гербовый зал Законодательного Собрания Челябинской области).



Смотри также: Все новости >>
Подписаться на рассылку новостей портала >>

Рейтинг@Mail.ru

наверх