Новости строительства

В Челябинске можно купить офис по себестоимости

20.05.2013 г.

Рынок офисной недвижимости так и не выбрался из кризиса: цены на некоторые офисы сопоставимы с себестоимостью, и те инвесторы, которые вкладываются в существующие стройки, рискуют потерять деньги.

Тем не менее, в городе востребованы качественные и даже, можно сказать, инновационные рабочие помещения, но инновационность в Челябинске, как оказывается, означает совсем не то, что в остальной России.

Во время своего визита в Челябинск популярный блогер ИЛЬЯ ВАРЛАМОВ, предложил повесить наших градоначальников — все из-за отвратительной, по мнению блогера, городской архитектуры. «Чтобы те, кто придет на их место, понимали и чувствовали ответственность за то, что они делают и строят в городе», — пояснил он на встрече со своими челябинскими читателями.

Суждение г-на Варламова о всей челябинской архитектуре, конечно, спорно, но многие местные игроки рынка недвижимости точно готовы поддержать блогера в оценке одной составляющей городского пространства — офисных центров. За время подготовки нескольких спецпроектов журналисты «ДК» неоднократно выслушивали мнения экспертов о спорной эстетической привлекательности местных офисных центров и компетентности некоторых архитекторов. Впрочем, это далеко не главная проблема рынка.

Исключительный сегмент

Рынок офисной недвижимости — один из немногих, если не единственный — так и не выбрался из кризиса, рассказывают риелторы. «Цена офисной недвижимости только делает вид, что возвращается, — комментирует генеральный директор компании «IBC-Недвижимость» СТАНИСЛАВ АХМЕДЗЯНОВ. — Средняя цена помещения на первом этаже здания сейчас — 35-45 тыс. руб./кв. м. Последние сделки по объектам более 1 тыс. кв. м проводились по цене 28 тыс. руб./кв. м. В центре Челябинска есть в продаже офисные площади от 800 кв. м по цене 27 тыс. руб. за «квадрат». Эта цена практически сопоставима с себестоимостью».

Генеральный директор «ДАН-Инвест» ВАЛЕНТИН КОРЫТНЫЙ напоминает, что до кризиса цена в центре доходила до 110-115 тыс. руб./кв. м, и никто высокой ее не считал. По его словам, сегодня до сих пор обладатели квартир на первых этажах в центре витают в облаках, думая, что могут продать метр за 100 тыс. руб., когда им в лучшем случае предлагают 50-60 тыс. руб.

«У квартиры срок продажи — месяц, у офиса — полгода, — соглашается с коллегами директор АН «Инженер» ЕЛЕНА КАЛИНИНА. — Сейчас офисы — это точно не инструмент инвестирования: они сложно продаются, а найти необходимые объекты покупателям очень легко». Она рассказывает, что недавно ее компания продала удачно расположенный 60-метровый офис по цене — 46 тыс. руб. за «квадрат».

В это же время цену на аренду офиса в Челябинске тоже нельзя назвать высокой: в центре города ее диапазон от 1000 до 1500 руб./кв. м (в «Аркаим Плаза», к примеру, средняя цена 1150-1200 руб./кв. м), в остальных районах ценник опускается до 600-700 руб.
Низкие цены эксперты объясняют банальным отсутствием спроса, что в свою очередь обусловлено низкой деловой активностью в регионе. У Станислава Ахмедзянова даже есть специальная формула, по которой он высчитывает коэффициент деловой активности той или иной области. Эксперт считает ежедневный трафик компании «Аэрофлот», а точнее, количество посадочных мест в вылетающих из областного центра самолетах. «Все очень просто: считаются все посадочные места самолетов компании «Аэрофлот», которые совершают вылеты в один день. Для большей точности лучше взять «Аэрофлот» плюс «Сибирь» — это два главных авиаперевозчика в стране», — объясняет г-н Ахмедзянов. По этой же формуле можно сравнивать цены на офисную недвижимость: по логике эксперта, они должны быть прямо пропорциональны вычисленным коэффициентам. Если верить этому инструменту, то картина в Челябинске совсем удручающая: в среднем из города вылетают четыре самолета «Аэрофлота» за день, из соседнего Екатеринбурга — десять, при этом некоторые из них большей вместимости.

Опасные стройки

Банки, понимая всю ситуацию на рынке, сегодня очень тяжело кредитуют строительство офисных зданий, рассказывают эксперты, практически все оно ведется на собственные средства. Ввязываясь в подобные проекты, инвесторы априори подписываются на долгосрочную окупаемость. Впрочем, окупаемость, конечно, тоже не гарантируется. Объекты среднего качества или подобные существующим в городе комплексам имеют большие шансы остаться невостребованными. «Перед тем как рынки начнут восстанавливаться, надо чтобы пустилась кровь у крупных быков», — намекает г-н Ахмедзянов на возможные проблемы застройщиков.

Впрочем, рискованных объектов пока в Челябинске не так уж и много. В ближайшие два года будет достроено здание с офисными площадями на Комсомольском проспекте. Предварительная площадь — 6 тыс. кв. м. Еще один «офисник» появится на пересечении ул. Коммуны и Энгельса — там будет порядка 7 тыс. «квадратов». Кроме этого на пересечении ул. Труда и Свободы сейчас возводят 16-этажное административное здание. Не так давно было объявлено о реанимации долгостроя на перекрестке ул. Труда и Красной. Бизнесмен Игорь Терновский (бывший директор СК «Монолит», которая и начинала проект) планирует возобновить строительство офисного центра рядом с гостиницей «Малахит».
Как рассказали «ДК» в администрации Челябинска, этот проект будет значительно пересмотрен, и в первую очередь — его площадь: с первоначальных 30 тыс. кв. м офисных площадей до 15 тыс. кв. м, чтобы не допустить транспортного коллапса в самом центре города.

По прогнозам игроков рынка, цены на офисную недвижимость все же будут расти, но не так сильно — на уровне 10-15% в год. Инвестор МАКСИМ КЛИМЕНТЬЕВ рассказывает, почему больших цифр ждать не стоит: «Мировая экономика сейчас не развивается, внутриэкономическая ситуация в стране тоже далека от позитива. Все это осложняет политический контекст: начиная от суда над Алексеем Навальным, заканчивая перестановками в областном правительстве. Елена Мурзина очень консервативна, она очень аккуратный политик, у нее сейчас цель — скорее «не накосячить» самой, чем что-либо развивать. Но, будем честны, какие-то изменения к лучшему все же происходят».

Фикусы как инновация

Как уже неоднократно подмечал «ДК», у Челябинской области свой особый путь. Многие тенденции, набирающие обороты в России, здесь или не работают, или нуждаются в серьезной поправке на местную специфику. В регионах с подачи столицы уже можно наблюдать существенный спрос не просто на качественную офисную недвижимость, а на инновационную — на креативные и необычные помещения. Эту моду создали крупные мировые рекламные агентства и интернет-компании. Образцом же креативности и совершенства инженерной и дизайнерской мысли в Челябинске уже несколько лет служит завод, а точнее один только цех Челябинского трубопрокатного завода — «Высота 239». Это уже системообразующая часть бренда Челябинска: фотографии цеха есть в любых брошюрах, посвященных городу, сюда привозят всех важных гостей области, здесь даже проводят фотоотчеты энтузиасты блогеры-путешественники, пытающиеся доказать всему миру, что в провинциальной России живется не так уж плохо. В целом же инновационность и креативность пока не востребованы в местных офисах, рассказывают игроки, Челябинск тяготеет к классицизму и проверенным планировкам. «В Челябинске я инновационные офисы пока не видел, — комментирует директор управляющей компании «Плаза — ДевелопментСервис» ДМИТРИЙ АГАПКИН. — Пока большинство компаний выбирают стандартный офис в деловом стиле, возможно, с небольшой ретушью и фирменной символикой. Кардинального вмешательства в формат нет».

С другой стороны, статистика говорит о том, что в Челябинске востребована качественная офисная площадь. Заполняемость наиболее громких и дорогих проектов — «Аркаим Плаза» и «Челябинск-Сити» — составляет 90-95%. В то время как игроки говорят о необходимости оставлять порядка 10% офисов в здании свободными для «маневра».
«Почему люди заходят в класс «А»? Это удобно и красиво. Они экономят на том, что бизнес-центр уже сделал: создал среду, внешний облик, имидж — это тот пиджак, который уже сшит — красиво, с большим лейблом. Человек пришел, надел пиджак и стал на ступеньку выше», — объясняет востребованность качественных офисов г-н Агапкин.
Тут следует сделать небольшое уточнение. Сегодня в городе, если по гамбургскому счету, до сих пор нет «офисника» класса «А»: ни одно здание не соответствует всем необходимым требованиям международной классификации. Наиболее близки к этому титулу «Челябинск-Сити» (хотя ситуацию с парковкой многие эксперты называют не иначе, как неприемлемой) и «Аркаим Плаза» (один из «провальных» критериев — центр не принадлежит одному собственнику).

Некоторые арендодатели сами пытаются повысить офисную культуру. «Мы стараемся приукрасить центр предметами, нетипичными для офисного пространства, устраиваем различные фотовыставки, — замечает Дмитрий Агапкин, — всеми силами стараемся вытянуть людей в коридор». Пока достижения «Аркаим Плаза» — это грамоты в рамках вместе с корпоративными фотографиями на стенах в коридоре и живые цветы на подоконниках.

Управляющие «Челябинск-Сити» идут другим путем: они занимаются раскруткой центра с точки зрения его многофункциональности. Как рассказывает заместитель директора по развитию «Челябинск-Сити» АННА НОВИКОВА, когда в одном здании оказывается целая серия различных услуг, это очень удобно для арендаторов. «Для нашего города уже это — инновация. В «Челябинск-Сити» есть этаж сервисных услуг, где офисные работники могут сделать себе прическу, заказать визитки и т. д.», — рассказывает г-жа Новикова. По ее словам, кроме этого управляющей компании нужно заранее просчитать свой пул арендаторов, чтобы все они чувствовали себя комфортно: кого стоит добавить, а кого-то — наоборот...

Эконом-класс

Причина того, что в городе не востребованы инновационные офисы, вполне понятна, говорят эксперты: она заключается в невысокой эстетической культуре арендаторов, с одной стороны, и желании сэкономить — с другой. Потребности клиентов, конечно, растут, если в середине нулевых они спрашивали, входят ли ключи от туалета на этаже в стоимость аренды, то сегодня уже некоторые из них требуют джакузи в кабинет начальника (такие офисы есть в «Челябинск-Сити»). Тем не менее платить больше за комфорт и красоту пока не готовы ни местные предприниматели, ни представительства московских компаний. «Челябинску, грубо говоря, идет такая обратная связь: «вы в своей деревне дороже, чем за 700 руб./кв. м, снимать офис не должны». Это не Москва, где ценник может быть 2-3 тыс. руб.», — объясняет Дмитрий Агапкин. Московский бизнес, по его словам, не вкладывает в Челябинск, даже если говорить о внешнем облике представительства компании. Вся инновационность, которую могут предложить такие компании, — это корпоративные цвета, подчеркивает эксперт. С ним соглашаются и другие игроки, говоря о том, что в секторе офисной недвижимости наблюдается режим жесткой экономии.

Впрочем, у арендаторов далеко не всегда даже есть возможность подключить все необходимые инновационные сервисы в своем офисе: не хватает технологических возможностей. Здесь тоже сказывается экономия, но уже не арендаторов, а собственников зданий и управляющих компаний: они забывают консультироваться у ведущих специалистов, а системных интеграторов подключают к строящемуся проекту слишком поздно.
«Надо, чтобы управляющая компания подключилась на уровне котлована, но, к сожалению, этого почти никогда не происходит. Как правило, компания начинает вести проект уже на стадии готовых помещений. Потом управляющие решают, что и где поставить: где будет ресторан, а где подсобки», — делится опытом наблюдения директор «Митриала» МИХАИЛ СТРИГИН.

Как рассказывает директор по корпоративному направлению «Эр-Телекома» ИЛЬЯ КУШПИТА, его компанию неоднократно приглашали провести телекоммуникации в здание, когда котлован уже готов: «Скелет здания возведен, и нас просят провести оптику, но не по воздуху, а под землей. Но там никаких коммуникаций для этого не предусмотрено». Другие управляющие компании, по его словам, сами берут на себя обязанности провайдера, но тогда они могут предложить своим клиентам только 30% всевозможных опций.
По оценке экспертов, большинство собственников бизнеса и управляющие компании не продумывают «начинку» здания и полностью отдают ее на откуп арендаторам, когда здание уже готово.

Источник: Деловой Квартал



Предыдущая новость
17.05.13 Многоэтажное строительство в Еткуле набирает темпы

Следующая новость
20.05.13 Началось интернет-голосование за лучшие проект памятника метеориту Челябинск



Смотри также: Все новости >>
Подписаться на рассылку новостей портала >>

Рейтинг@Mail.ru

наверх